2024年上海REITS：消费REITS租金承压

发布时间：2025-07-11 08:01:55 来源：年高望重网 作者：知识

其中，金承消费基础设施是年上2024年最大的REITS类型，全年上市8个，消费发行规模213亿元。金承

数据显示，截至2025年4月17日，中国共上市64个REITS，总市值超过1881亿元，流通市值近869亿元。

同期，国内REITS市场共有8个消费基础设施REITS，总市值290亿元，占全市场的15.5%；总市值153亿元的7支保租房REITs，占整个市场的8.5%。

在二级市场方面，随着国内投资者对REITS的认可，新上市REITS项目的第一天溢价率显著提高，上市REITS项目的市值也显著增长。

2025年4月22日，上海证券交易所举办了上海保租房、消费仓储物流REITs 2024年集体业绩说明会。

其中，参加会议的REITs包括中金厦门安居REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT、实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT、REIT华安百联消费REIT、奥莱REIT首创华夏首创奥莱REIT首创、中金普洛斯REIT。

那过去一年他们的表现如何呢？

01。

REITs保租房：投资压舱石。

由于收入稳定，资产保值稳定，自2022年5月被纳入公募REITS范畴以来，REITS一直被资本市场称为“最稳定”板块。

随着2024年经济形势的下滑，持续产生稳定收益的REITS成为投资者资产配置中的“压舱石”。因此，在过去的一年里，REITS的保租房市值大幅增加。

以中金厦门安居REIT和国泰君安城投宽庭保租房REIT为例。

4月22日，中金厦门安居REIT市值达到3.954元/份，较2024年1月1日2.625元/份上升52.08%；2024年1月15日上市当日，国泰君安市投宽庭保租房REIT收盘价2.822元/份，涨幅也达到35.24%。

据了解，经济适用房REITS的稳定性主要来自两点，一是出租率和收缴率稳定；二是租赁单价稳步上涨。

2024年底，中金厦门安居REIT的租金率保持在99%以上，其中个人租户占90%以上，租金收缴率为100%。2024年Q1的租金单价从33.24元/平方米/月上涨3.07%至34.26元/平方米/月。

因此，2024年，中金厦门安居REIT总收入7930万元，同比增长3.16%，2025年2011万元，同比增长2.91%。

国泰君安城投宽庭租房REITS期末租金率为92.49%。虽然租金比中金厦门住REIT的99%不够，但由于上海的地域优势，平均租金单价为132.74元/平/月。

最终，基金在2024年实现总收入1.8亿元，与招股说明书预测值相比，完成率为100.78%。

但与其他类型的REITS项目相比，保租房REITS的分配率较低，中金厦门安居REITS 2024年分红6051万元，按首发规模分红4.66%；2024年，国泰君安城投宽庭保租房REITs实现可供分配金额约1.3亿元，按首发规模分配利率为4.28%。

此外，在会议上，中金厦门安居REITS披露了2024年项目扩招情况。

2024年8月31日，中金厦门安居REITS宣布计划从厦门市购买两套租赁住房资产，进一步优化和振兴基础资产。计划购买的项目是思明区林边公寓项目和湖里区仁和公寓项目。总建筑面积超过8.9万平方米，共租赁住房2689套。

上海城投集团旗下国泰君安城投宽庭保租房REITS原股东拥有丰富的可扩募资产。据了解，除已发行的江湾和光华社区外，上海城市投资集团拥有1.6万多套租赁住房资产。

02。

REITs的消费：租金承压。

由于消费基础设施REITS是2024年新增的REITS类别，参与基金披露的数据没有前一年的业务数据可供参考和比较。

据零售业统计，2024年消费基础设施面临的最大危机是租金压力。

截至2024年底，全国重点城市主要商业街商铺平均租金下降0.42%，直接影响消费基础设施REITS的收入水平。参加会议的嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT、华安百联消费REIT、奥莱REIT基金总收入分别为1.08亿元、8422.4万元、1.03亿元、9721.1万元。

但目前进入市场的消费基础设施，都是各原股东旗下成熟的商业项目，提高了基金的抗风险性。

嘉实物美消费REIT的底层资产是位于北京的四个社区超市项目。商业定位高频，刚需消费，具有运营成本低、周转率高的特点。

华夏金茂商业REIT的底层资产是长沙展秀城购物中心，位于“新消费之都”长沙的核心板块。三公里内约有60万年轻家庭-优质消费者；

华安百联消费REIT的底层资产是上海另一个城市购物中心，位于上海传统居住区，是上海东北部的旗舰购物中心；

华夏第一个奥莱REIT的底层资产是济南第一个奥莱项目和武汉第一个奥莱项目。这两个项目在第一个奥莱中的利润水平位于第一梯队。

目前消费RIETS的优势在于政府的重视和政策的努力。2025年政府工作报告将大力提振消费作为政府工作的首要任务。2025年3月，中共中央办公厅、国务院办公厅于2025年3月发布《提振消费专项行动计划》，将提振消费放在更加突出的位置。

由于消费政策的努力，投资者提高了对REITS投资消费基础设施的热情，相关基金出现了一轮上涨。

参加会议的嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT、华安百联消费REIT、自2024年12月以来，华夏首创奥莱REIT涨幅超过30%，其中华夏首创奥莱REIT涨幅最大，超过55%。

然而，在一系列政策的支持和刺激下，虽然一些优质零售房地产的租金率开始稳定，但租金换取租金的现状并没有显著改善，租金水平仍处于下降趋势。

2024年底，嘉实物美消费REIT出租率96.43%，单价3.98元/平方米/天；华夏金茂商业REIT出租率98.73%，单价86.87元/平方米/天；

华安百联消费REIT出租率95.56%，单价233元/平方米/天；华夏首创奥莱REIT出租率98.07%，单价175.66元/平方米/天。

但与保租房REITS项目相比，消费REITS的分红比例更大，分红率一般在5%以上，更受投资者欢迎。

根据报告期末的市值，嘉实物美消费REIT期间可分配金额为6197万元，分红率为5.73%；华夏金茂商业REIT期间可分配金额4959.2万元，按基金募集规模分配利率5.06%；

根据报告期末的市值，华安百联消费REIT期间可分配金额为6321万元，分红率为5.59%；在奥莱REIT期间，华夏首创的可分配金额为4405.7万元，按基金募集规模，分配利率为5.83%。

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